결론부터 말하면, 한국에서 집을 구할 때 외국인이 가장 많이 손해 보는 지점은 보증금입니다. 월세가 조금 싸다고 큰 보증금을 걸었다가 나올 때 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다. 그리고 이사한 뒤에는 15일 안에 신고할 것이 하나 있습니다. 이 두 가지만 알아도 큰 문제는 피할 수 있습니다.
먼저 정할 것 — 얼마를 묶어둘 수 있나
한국의 주거 계약은 보증금을 얼마나 맡기느냐로 갈립니다. 보증금이 클수록 월세가 싸지지만, 그 돈은 계약이 끝날 때까지 묶입니다.
그래서 집을 보러 다니기 전에 내가 목돈으로 묶어둘 수 있는 금액을 먼저 정해야 합니다. 한국 체류 기간이 얼마 안 남았다면 보증금이 적은 쪽이 안전합니다.
주거 형태별 비교
| 형태 | 보증금 | 특징 |
|---|---|---|
| 원룸 월세 | 보통 수백만 원 | 독립 공간. 계약과 신고 절차를 갖춰야 합니다 |
| 전세 | 매우 큼 | 월세가 없는 대신 목돈이 묶이고 반환 위험이 큽니다 |
| 고시원 | 없거나 소액 | 방이 좁고 주방·욕실이 공용. 바로 입주 가능 |
| 셰어하우스 | 적은 편 | 외국인이 많고 영어 소통이 되는 곳이 있습니다 |
| 회사 기숙사 | 없음 | 숙식비가 급여에서 공제됩니다. 금액을 계약서로 확인하세요 |
한국에 온 지 얼마 안 됐다면 고시원이나 셰어하우스로 시작하는 것도 방법입니다. 동네와 출퇴근 사정을 겪어본 뒤에 보증금 있는 집으로 옮기면 실패가 줄어듭니다.
계약 전에 반드시 볼 것
- 등기부등본 — 집 주인이 누구인지 서류로 확인합니다. 계약서에 서명하는 사람과 등기부의 소유자가 같아야 합니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.
- 근저당 — 등기부에 빚이 많이 잡혀 있으면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 못 받을 수 있습니다.
- 관리비에 무엇이 포함되는가 — 수도·인터넷·난방이 포함인지 별도인지 확인하세요.
- 계약 기간과 중도 해지 조건 — 체류 기간이 끝나 일찍 나가야 할 수도 있습니다.
- 중개수수료 — 법정 요율이 정해져 있습니다. 미리 얼마인지 물어보세요.
보증금을 지키는 방법
보증금이 큰 계약이라면 돈을 돌려받을 순서를 앞당기는 장치가 필요합니다.
- 확정일자 — 계약서에 날짜 도장을 받아두면 우선순위가 생깁니다. 주민센터에서 처리합니다.
- 체류지 변경신고 — 외국인에게는 이것이 한국인의 전입신고에 해당합니다. 확정일자와 함께 해두어야 보호를 받습니다.
- 전세보증금 반환보증 — 보증금이 크다면 가입을 검토하세요. 집주인이 돌려주지 않을 때 기관이 대신 지급합니다.
이사한 뒤 — 15일 이내 신고
· 기한 — 새 주소로 옮긴 날부터 15일 이내
· 어디서 — 새 주소지 관할 출입국·외국인청 또는 시·군·구청(주민센터)
· 준비물 — 외국인등록증, 여권, 임대차계약서 등 거주를 증명할 서류
· 미신고 시 — 과태료가 부과될 수 있습니다
주민센터에서도 처리되므로 확정일자를 받으러 갈 때 함께 하면 한 번에 끝납니다.
지인 집에 얹혀 사는 경우처럼 본인 명의 계약서가 없다면 무상으로 거주한다는 확인서를 요구받을 수 있습니다. 집주인이나 세대주의 협조가 필요하니 미리 이야기해 두세요.
이사 체크리스트
☐ 등기부등본으로 소유자를 확인했는가
☐ 계약자와 소유자가 같은 사람인가
☐ 관리비 포함 항목과 중개수수료를 확인했는가
계약 후
☐ 확정일자를 받았는가
☐ 15일 이내 체류지 변경신고를 했는가
☐ 전기·수도·가스 정산과 명의 변경을 했는가
☐ 인터넷 이전 설치를 신청했는가
☐ 은행·통신사 주소를 변경했는가
자주 묻는 질문
Q. 외국인도 전세 계약을 할 수 있나요?
A. 할 수 있습니다. 국적에 따른 제한은 없습니다. 다만 보증금이 크고 반환 위험이 있으므로 등기부등본 확인과 보증보험 가입을 꼭 검토하세요. 체류 기간이 계약 기간보다 짧다면 중도 해지 조건도 미리 정해두는 것이 좋습니다.
Q. 체류지 변경신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 과태료가 부과될 수 있고, 무엇보다 우편물과 공적 통지를 받지 못합니다. 체류 연장 심사에도 불리하게 작용할 수 있으니 이사했다면 미루지 마세요.
※ 제도 내용은 변경될 수 있습니다. 신고 전 출입국·외국인청(1345) 또는 외국인력상담센터(1577-0071)에서 확인하시기 바랍니다. (2026년 8월 기준)
